Fundusz mieszkań na wynajem kołem ratunkowym zagrożonych hipotek?

Według informacji podanej przez Rzeczpospolitą, Związek Banków Polskich (ZBP) zaproponował zmianę koncepcji należącego do Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) Funduszu mieszkań na wynajem. Zamiast nabywania mieszkań od deweloperów miałby on uruchomić proces wykupu lokali dłużników hipotecznych, głównie walutowych, zagrożonych utratą zdolności spłaty kredytu. Tego typu idea ma raczej nikłe szanse na materializację, jednak samo pojawienie się podobnej koncepcji daje do myślenia.

Fundusz mieszkań na wynajem faktem dokonanym

Ideę powołania instytucji Funduszu mieszkań na wynajem Bank Gospodarstwa Krajowego zaprezentował przed ponad rokiem. Na początku br. w Krajowym Rejestrze Sądowym została zarejestrowana spółka BGK Nieruchomości, której przedmiotem działalności będą inwestycje funduszu oraz zarządzanie jego aktywami.

W okresie 5 lat BGK planuje zainwestować około 5 mld złotych, co pozwoli na pozyskanie na mieszkaniowym rynku pierwotnym liczby nawet 20 tys. lokali w największych miastach. Jak z tego wynika średnia cena jednego mieszkania ma oscylować w okolicach ćwierć miliona złotych. Fundusz będzie inwestował w mieszkania deweloperskie o powierzchni do 60 mkw. w różnych, nie tylko ekonomicznych lokalizacjach, dokonując zakupu całych budynków lub klatek schodowych.

Istnieje też opcja budowy mieszkań przez sam fundusz lub na jego zlecenie, jednak tego typu alternatywa, utożsamiająca już w sposób definitywny państwowy bank z firmą deweloperską raczej nie ma przyszłości. Tak czy inaczej pierwsze kilkaset mieszkań ma zostać oddanych do dyspozycji najemców już w okolicach początku przyszłego roku.

Wbrew powszechnej opinii, Fundusz mieszkań na wynajem oficjalnie nie jest programem rządowym. Miał powstać z inicjatywy BGK jako typowy program inwestycyjny, działający na zasadach rynkowych w celu generowania określonych zysków oraz popularyzacji w kraju idei wynajmu instytucjonalnego, a także zwiększenia dostępności mieszkań na wynajem z konkurencyjnym w stosunku do rynkowego poziomem czynszu najmu. W istocie rzeczy jest to jednak państwowy (podobnie jak sam BGK), finansowany środkami budżetowymi program interwencyjny na rynku nieruchomości mieszkaniowych, tym razem w segmencie wynajmu.

Jak głęboki sens ma tego typu misja, a przede wszystkim, czy okaże się efektywna, racjonalna i uzasadniona z rynkowego punktu widzenia, pokaże już niezbyt odległa przyszłość, jako że Fundusz mieszkań na wynajem jest już faktem. Na dziś dzień jedno wydaje się pewne – zainwestowanie sumy rzędu co najmniej 5 mld zł w budownictwo mieszkaniowe zawsze znajdzie pozytywne przełożenie na podstawowe parametry krajowej gospodarki.

Kontrowersyjny pomysł ZBP

Tymczasem w ZBP powstał dość oryginalny, by nie powiedzieć kontrowersyjny pomysł, by BGK zamiast pozyskiwania lokali dla Funduszu mieszkań na wynajem na rynku pierwotnym, wykupywał zadłużone mieszkania osób borykających się z problemami ze spłatą kredytów hipotecznych, głównie denominowanych we franku szwajcarskim. Po takiej operacji osoby takie nadal zachowałyby prawo zamieszkiwania w wykupionych przez fundusz mieszkaniach w charakterze najemców.

Można by mnożyć argumenty, które wykluczają chociażby ekonomiczny sens takiej operacji – dodaje Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Wystarczy jednak przypomnieć, że mieszkania z hipotekami obciążonymi kredytami denominowanymi, to wielokrotnie przypadki LTV na poziomie stu kilkudziesięciu procent. Oznacza to, że saldo zadłużenia złotowego pomimo całych lat regulowania rat kredytowych przekracza często o dziesiątki procent bieżącą wartość rynkową obciążonego mieszkania. Jest to efekt spadku cen mieszkań skorelowanego z osłabieniem złotego do franka.

To zapewne właśnie tego typu przypadki zdecydowanie dominują na bankowych „czarnych listach” zagrożonych frankowych kredytów hipotecznych.

Trudno więc zrozumieć inaczej propozycję ZBP adresowaną do BGK, niż jako ofertę nabywania za pośrednictwem jego funduszu de facto od banków wierzycieli hipotecznych lokali na wynajem w przeważającej części po cenie grubo przekraczającej rynkową, zamiast kupna ich hurtem od deweloperów z oczekiwanym zwyczajowo w takich przypadkach rynkowym dyskontem. Z punktu widzenia BGK nie miało by to wiele wspólnego z rachunkiem ekonomicznym czy też nawet zwykłą gospodarnością, o zdrowym rozsądku nie wspominając.

Poza tym gros mieszkań nabywanych kilka lat temu z użyciem kredytów walutowych, zwłaszcza w okresie mieszkaniowej prosperity, to mieszkania duże, o ponadprzeciętnych powierzchniach, często w bardzo dobrych lokalizacjach, a więc drogie, nie tylko w sensie przedmiotu kupna, ale także właśnie wynajmu. Dotychczasowych posiadaczy mogłoby więc często nie być stać na ich wynajem, a sprawne pozyskiwanie innych najemców byłoby także problematyczne.

W końcu też sporym problemem było by zakwalifikowanie i ewentualne rozliczenie dotychczasowych spłat kredytów przez ewentualnych „beneficjentów” projektu ZBP, które często zamykają się kwotami dziesiątek tysięcy złotych.

W poszukiwaniu „złotego środka”

W sumie więc opisany pomysł ZBP nie wydaję się ani specjalnie rewolucyjny, ani tym bardziej perspektywiczny w ewentualnej funkcji antidotum na kłopoty tysięcy rodzimych gospodarstw domowych zadłużonych w obcych walutach z tytułu nabycia nieruchomości – podsumowuje Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Jest jednak potwierdzeniem faktu zapoczątkowania w środowisku bankowców akcji poszukiwania „złotego środka”, który wreszcie zneutralizowałoby narastające od dłuższego czasu ryzyko rynkowe związane z kredytami denominowanymi, nie generując przy okazji ewentualnych strat liczonych w miliardach złotych. Czy tego typu starania mają szansę na powodzenie?

„Darmowy lunch nie istnieje”

Problem mieszkaniowych kredytów denominowanych, zarówno w kwestii samego ich udzielania, jak i obecnie poszukiwania skutecznego sposobu na eliminację narastającego ryzyka z nimi związanego, dość dobrze koresponduje ze znaną maksymą słynnego amerykańskiego ekonomisty i laureata Nobla zarazem – Miltona Friedmana, która stwierdza, że „nie istnieje coś takiego jak darmowy obiad”.

Tymczasem przez sporo ponad dekadę osoby zaciągające hipoteczne kredyty denominowane głównie we franku szwajcarskim były absolutnie przekonane, że kredyt z comiesięczną ratą niższą niż w przypadku kredytu złotowego nawet o jedną trzecią jest im dany od losu niejako „w prezencie” i na zawsze. Podobnie dzisiaj środowisko bankowców, reprezentowane głównie przez ZBP, szuka rozwiązania, które zneutralizuje ryzyko sektora bankowego związane z posiadanym portfelem mieszkaniowych kredytów denominowanych w obcej walucie, bez konsekwencji ponoszenia jego ewentualnych kosztów.

Bez szans na szybki finał

Niestety jedynym sposobem na „bezbolesne” rozwiązanie kwestii tzw. frankowiczów oraz ich „powrotu z dalekiej podróży”’ jest zdecydowany spadek kursu CHF/PLN do choćby tego z okolic końca 2008 roku, a więc poziomu przynajmniej 2,50 zł. Taka perspektywa z dzisiejszego punktu widzenia wydaje się mało prawdopodobna, by nie powiedzieć zupełnie nierealna nawet w dłuższym terminie. Za taką tezą przemawia pogarszająca się globalna sytuacja makroekonomiczna, mnożące się ryzyka geopolityczne, przewidywane perturbacje na rynkach finansowo-kapitałowych, czy wreszcie słabnący wzrost także rodzimej gospodarki. Wszystko to może w bliższej i nieco dalszej przyszłości generować przepływ kapitałów z ryzykownych aktywów do tzw. bezpiecznych przystani, której niemal synonimem jest frank szwajcarski – pisze Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Co więcej, ostatnie ruchy złotego wskazują wyraźnie na wzmacnianie jego tendencji do dalszego osłabienia w stosunku do głównych walut, przynajmniej w średnim terminie.

Nic nie wskazuje więc na bliski finał problemów frankowiczów, wiele natomiast na możliwe dalsze komplikacje ich sytuacji. Jakieś jej rozwiązanie prędzej czy później będzie musiało się jednak znaleźć. Trudno powiedzieć jak będzie ono wyglądało i kiedy nastąpi, czy przyjmie formę jakiegoś przewalutowania, czy też może rozwiązanie przyniesie przyszłoroczne wejście w życie ustawy o upadłości konsumenckiej. W każdym razie ktoś kiedyś będzie musiał za rozwiązanie kwestii mieszkaniowych kredytów denominowanych zapłacić i to spore pieniądze. Szczególnie bowiem w tym przypadku na „darmowy lunch” nie ma co liczyć.

Jarosław Jędrzyński – portal RynekPierwotny.pl