Obrót ziemią zamarł, a ceny spadły

Rynek odczuwa wejście w życie restrykcyjnych przepisów o obrocie ziemią. W przypadku nieruchomości, które mogłyby być wykorzystywane do celów innych niż rolne, widać zmniejszenie obrotu. Właściciele nie chcą sprzedawać swoich gruntów, bo cena nie jest dla nich satysfakcjonująca – mówi Agata Stradomska z RE/MAX Polska. Zmienić restrykcyjne przepisy może jednak wyrok Trybunału Konstytucyjnego. Niekorzystną ustawę zaskarżył Rzecznik Praw Obywatelskich.

– W maju weszły w życie dosyć restrykcyjne przepisy, które dotyczą obrotu ziemią rolną. Nabywcą ziemi rolnej może być osoba, która prowadzi gospodarstwo rolne. Dotyczy to wielu nieruchomości gruntowych, które leżą na terenach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego ze względu na bardzo szeroką definicję terminu „grunt rolny” – tłumaczy w rozmowie z agencją Newseria Biznes Agata Stradomska, menadżer ds. marketingu i szkoleń w RE/MAX Polska.

Nowe przepisy dotyczą własności państwowej, nieruchomości rolnych i gruntów położonych w obrębie miast i na podmiejskich terenach inwestycyjnych, jeśli tylko nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, a w ewidencji gruntów są oznaczone jako nieruchomości rolne. Choć istnieją wyjątki, jak np. działki niezabudowane do powierzchni 0,3 ha i zabudowane do 0,5 ha (które będzie mogła kupić osoba nie będąca rolnikiem), to restrykcyjnymi przepisami ze względu na swoje położenie objęta jest większość gruntów.

– Wśród nich są również takie grunty, które ze względu na swoją infrastrukturę mogłyby być wykorzystywane do zupełnie inne celów niż rolne. W przypadku tych nieruchomości obserwujemy już zmniejszenie obrotu, właściciele ze względu na ograniczony krąg nabywców nie są skłonni do sprzedawania tych nieruchomości po zaniżonych cenach – przekonuje Stradomska.

Tuż przed wejściem w życie nowego prawa można było zaobserwować wzmożony ruch na rynku gruntów rolnych. Dane GUS wskazywały, że na koniec 2015 roku przeciętna cena hektara wyniosła ok. 40 tys. zł. W I kw. tego roku spadła do 39 tys. zł. W lipcu Rzecznik Praw Obywatelskich zaskarżył ustawę do Trybunału Konstytucyjnego. Zastrzeżenia RPO dotyczą m.in. niejasnej definicji pojęcia „nieruchomość rolna”, naruszenia prawa własności oraz ograniczenia wolności gospodarczej.

Jeśli jednak tak restrykcyjne przepisy zostaną utrzymane, można się spodziewać dalszych spadów cen.

– Jedynym rozwiązaniem, które pomoże wówczas utrzymać albo zwiększyć obrót ziemią rolną, która może być wykorzystywana do innych celów niż rolnicze, jest szybsze i bardziej intensywne uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Pozwalają one na wyłączanie gruntów spod działania ustawy. Tym niemniej ceny typowej ziemi rolnej raczej będą miały tendencje zniżkowe – ocenia Agata Stradomska.

Jak podkreśla, nowe przepisy negatywnie wpływają też na prace pośredników nieruchomości, przede wszystkim tych działających na terenach mało zurbanizowanych i rolniczych. W wielu przypadkach nie mają oni możliwości uzyskania za grunty takiej ceny, jakiej mógłby oczekiwać właściciel.

Obowiązująca od maja tego roku ustawa to reakcja na zakończenie okresu ochronnego na zakup ziemi przez obywateli UE. Eksperci Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego podkreślają jednak, że choć udało się ochronić polską ziemię przed wykupem zewnętrznym, szybkość prac nad ustawą doprowadziła do zablokowania większości transakcji pomiędzy polskimi rolnikami, chaosu w praktyce notarialnej oraz perturbacji w kredytowaniu działalności rolniczej. Dlatego podkreślają potrzebę znowelizowania przepisów.