Rekordowy rok na rynku deweloperskim

2016 rok będzie najprawdopodobniej rekordowy na deweloperskim rynku nieruchomości mieszkaniowych. Do klientów może trafić nawet 58 tys. lokali, najwięcej od 2006 roku. Branży sprzyja wysoki nadal niedobór mieszkań na tysiąc mieszkańców: w Polsce to nieco ponad 360, gdy średnia dla Unii Europejskiej wynosi 435. Duże znaczenie ma również koniunktura gospodarcza oraz program Mieszkanie dla Młodych. Rośnie udział klientów gotówkowych w transakcjach.

– Z całą pewnością br. będzie rekordowy dla branży deweloperskiej. Przewidujemy, że na siedmiu największych rynkach, gdzie są skoncentrowane działania, czyli w największych miastach, znajdzie nabywców łącznie ponad 58 tys. mieszkań i będzie to prawdziwe osiągnięcie – prognozuje w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Krzysztof Foder, dyrektor ds. marketingu i sprzedaży w przedsiębiorstwie Bouygues Immobilier Polska. – Poprzedni rekord padł dekadę temu, kiedy sprzedano w sumie około 57 tys. lokali. Deweloperzy będą mieć więc powody do zadowolenia.

Zdaniem eksperta branży sprzyja sygnalizowany od lat i nadal wysoki niedobór mieszkań, który sprawia, że są one wciąż tzw. dobrem rzadkim, poszukiwanym na rynku przez konsumentów.

– W moim przekonaniu popyt utrzyma się na wysokim poziomie także w przyszłym roku, bo w Polsce mieszkania są wciąż towarem deficytowym – przewiduje Krzysztof Foder. – Jeżeli spojrzymy na ich średnią liczbę przypadającą na tysiąc mieszkańców, to zobaczymy, że w Unii Europejskiej jest to 435 lokali, a w Polsce wciąż mniej, bo około 363. Ponadto sprzyjają nam bardzo dobre warunki makroekonomiczne: niskie bezrobocie, wysokie zarobki, rosnący popyt ze strony inwestorów, którzy traktują nieruchomość jako alternatywę niskooprocentowanych lokat bankowych. Cały czas w dodatku działa rządowy program Mieszkanie dla Młodych, w ramach którego tylko na rynku warszawskim sprzedawanych jest 15 proc. lokali. Wszystkie te czynniki powodują, że branża z nadzieją może patrzeć w przyszłość.

Krzysztof Foder podkreśla, że bardzo wysoki popyt na rynku nieruchomości powoduje, że deweloperzy masowo nabywają nowe tereny pod inwestycje. Dodaje, że między przedsiębiorstwami toczy się zażarta walka o nowe nieruchomości, więc podaż powinna nadal być dosyć wysoka, przynajmniej tak długo, jak utrzyma się zapotrzebowanie.

– W ostatnich latach możemy zaobserwować pewną konsolidację – zauważa Krzysztof Foder. – Rynek deweloperski cały czas jest bardzo mocno rozdrobniony, natomiast koniunktura powoduje, że coraz więcej dużych graczy wychodzi również na nowe obszary. Takim przykładem jest miedzy innymi nasza spółka, która w ostatnich latach uruchomiła dwie nowe agencje w Poznaniu oraz we Wrocławiu.

Skokowy wzrost cen nieruchomości w Polsce miał miejsce po akcesji kraju do Unii Europejskiej. Jak wynika z analizy specjalizującego się między innymi w inwestycjach na rynku nieruchomości, Lion’s Banku w okresie od 2004 do 2014 roku wartość mieszkań wzrosła w Polsce średnio dwukrotnie. Szczyt miał miejsce tuż przed kryzysem finansowym w 2008 roku, kiedy to lokale drożały nawet o kilka procent miesięcznie. Potem nastąpiło krótkie załamanie, ale od mniej więcej pięciu lat, jak przypomina Krzysztof Foder, ceny utrzymują się mniej więcej na stabilnym, podobnym poziomie.

– Z naszych analiz nie wynika, że w 2017 roku nadejdzie jakakolwiek korekta – prognozuje Krzysztof Foder. – Pamiętajmy, że deweloperzy po kryzysie bardzo dobrze dostosowali ofertę do potrzeb rynku. W chwili obecnej prawie 80–70 proc. mieszkań to lokale oferowane w najbardziej pożądanym, popularnym segmencie, najbardziej poszukiwanym przez nabywców.

W 2013 roku ówczesny rząd uruchomił wspierający zakup pierwszej nieruchomości program Mieszkanie dla Młodych. Tylko w ubiegłym roku zarządzający nim Bank Gospodarstwa Krajowego w formie dofinansowania wkładu własnego wypłacił 520,7 mln zł (limit został wykorzystany w 85 proc.). Banki kredytujące zawarły 27305 umów o łącznej wartości prawie 4,9 mld zł. Był to wynik trzykrotnie lepszy od osiągniętego w 2014 r. (9141 umów).

Jak przekonuje Krzysztof Foder, także w przyszłym roku program MdM na rynku deweloperskim będzie istotnym akceleratorem. Jego udział w sprzedaży jest jednak zróżnicowany i zależy od konkretnego miasta. W Warszawie około 15 proc. zakupów w bieżącym roku zostało w ten sposób wsparte przez rząd. Jednak na przestrzeni ostatnich dwóch lat ukształtowały się rynki, takie jak Poznań czy Trójmiasto, gdzie prawie jedną trzecią transakcji przeprowadzono z udziałem MdM.

– Z całą pewnością dopóty ten program będzie istniał, czyli do roku 2019,  dopóty zachowa istotny wpływ na poziom sprzedaży – prognozuje Krzysztof Foder. – Cały czas pozostaje dużo pytań na temat programu Mieszkanie Plus. Wiemy, że pierwsze regulacje zostaną przedstawione w najbliższym czasie, a pilotażowe inwestycje ruszą zapewne w 2017 roku. Na razie trudno przewidzieć, jaki wpływ będzie miał ten program na zachowania konsumentów.

Preferencje klientów na przestrzeni ostatnich lat, jak zapewnia Krzysztof Foder, nie zmieniły się znacząco. Klienci poszukują przede wszystkim mieszkań dostępnych cenowo i w dobrych lokalizacjach. Nieustającą popularnością cieszą się także lokale dwupokojowe, które obecnie stanowią około połowy całości sprzedaży.

– W ostatnich latach, szczególnie w 2015 i 2016 roku, zaobserwowaliśmy dużą aktywność klientów gotówkowych wycofujących się z lokat bankowych, które z racji niskich stóp procentowych stają się mało rentowne – wskazuje Krzysztof Foder. – Takie osoby nabywają mieszkania w celu przede wszystkim dalszego ich wynajmu, bo inwestycja w lokal dwupokojowy może przynieść stabilną, roczną stopę zwrotu na poziomie 5 proc. Trendem, który zaobserwowaliśmy, jest także coraz większy popyt na mieszkania wykończone. Rosnącą popularnością cieszą się również rozwiązania domu inteligentnego, które powoli stają się standardem, przynajmniej w ofercie wiodących deweloperów.